住まいを貸す契約の流れ

（1）仲介・管理を不動産会社へ依頼

自己物件を貸すだけなら免許は不要ですが、募集〜契約〜入居後対応までを 貸主だけで完結するのは負担大。実務は仲介会社へ媒介契約を結んで委託し、 入居後の家賃回収・クレーム対応・清掃/点検・再募集は管理会社（仲介併設のことも多い）へ。

• 媒介契約の種類：一般／専任／専属専任（報告頻度・囲い込み可否が異なる）
• 管理委託：家賃入金管理・督促・設備手配・退去精算・定期清掃などを包括

（2）物件概要を正確に整備

面積・築年・設備・収納・ネット/TV配線・防犯、駐車/駐輪、ライフライン、最寄駅・バス・学区・公共施設など 借り手が判断に使う情報を漏れなく明示。図面や設備表は最新化しておきます。

（3）賃料を確定（積算＋比較）

建設/取得費・金利・期待利回りからの積算と、周辺同種の条件補正による比較を併用。 比較では総額だけでなく有効居室面積あたり単価も用いて乖離を是正します。 最終は地場仲介の査定で市場性をチェック。

（4）募集要項の設計

• 想定入居者像（単身/ファミリー・学生・女性向け・高齢者など）
• ペット/楽器/喫煙/民泊不可 等のルールは構造や近隣配慮で現実的に設定
• 初期費用の設計：敷/礼・鍵/消毒・フリーレント等で競争力を最適化

（5）契約形態：普通借家か定期借家か

普通借家は更新が前提（貸主解除は正当事由＋予告が必要）。定期借家は満了で終了（1年以上は事前通知義務）。 定期は賃料が低めになりがち。目的（将来自用・建替え予定 等）で選択します。

（1）広告出稿と費用

仲介会社によっては広告費（AD）を要請。媒体・露出量・期間・成果指標と 報告頻度（専任/専属専任は週1が目安）を事前合意しておきます。

（2）入居審査（入居資格要件）

• 収入水準・勤務先/勤務形態・信用情報・居住履歴・同居人
• 連帯保証人 or 家賃保証会社（審査は厳格／審査落ち時の代替条件も決める）
• 貸主審査か管理会社代行かを明確化。対面/オンラインの確認ポイントを共有

（3）借主に用意してもらう書類

• 住民票・本人確認（運転免許証/学生証等）・収入証明（源泉徴収票/課税証明）
• 実印・印鑑証明、連帯保証人の承諾書/住民票/印鑑証明（保証会社利用時は省略可）

（4）契約書と特約の作り込み

賃料・管理費・更新料・支払期日、使用ルール（騒音/ゴミ/喫煙/水回り/DIY/退去立会い）を 曖昧にせず明文化。特約で中途解約・違約金・原状回復/敷金精算・禁反社条項などを整備。 借主に一方的に不利な条項は無効化リスクがあるため、法令適合を必ず確認します。

（1）更新運用（普通借家）

更新は合意更新が基本（家賃・条件見直し・更新料の授受）。通知が遅れる/合意不成立だと 法定更新となり従前条件が継続し、更新料や条件変更が困難に。
賃料改定の正当事由：公租公課の変動、経済事情、近隣相場との不均衡 等。判断は管理会社と相談を。

（2）退去手続きと原状回復

• 解約予告は通常1〜3カ月前。解約通知（書面/電子）を契約で明示
• 退去日確定 → 日割家賃精算 → 立会いで現況確認 → 敷金精算
• 残置物は勝手に処分不可。立会い時に撤去完了を確認し写真記録
• 原状回復の範囲（経年変化と借主負担）をガイドライン準拠で説明

京田辺・三山木では学生需要/春先の退去入替が多く、募集時期の調整が空室短縮の鍵です。